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【浅谈】贷款倍增计划

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发表于 2013-10-15 11:38:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 yevon_ou 于 2013-10-15 13:27 编辑

【浅谈】贷款倍增计划



哺乳类灵长目人科人种人属,是食草动物,还是食肉动物。
是杂食动物。


一)贷款倍增

前二天“被忽悠的群众”起了一个帖子《个人贷款达到A8以上的大神能分享一下经验吗?》,之后西瓜又起了一个帖子《为什么我也觉得贷款到A8再往上很难》。

这二篇帖子都是讲登山之路步步艰辛,到了一定高阶之后,又会出现新的瓶颈。绝不是简单翻倍乘数的关系。

只有真正经历过的人才会知道,这个世界,绝对不是“越有钱,就越更有钱”。
天底下的事,绝对不是简单正比的。
贫富差距,其实是内生缩小的。富人并不象看上去般遥遥领先。
因为“发展”是一个综合系统,你需要将所有的资源,包括但不限于:资金,市场,人力,人脉,时间,政治权利,运气……将所有的资源都翻200%之后,你的成就才可以翻200%


所以“成功”绝不是简简单单的事。别人如果比你多收获200%,那他一定多努力了250%。
简单的在我们这里例子中。当你进一步扩张时,哪怕资本金翻倍不是问题,但你的“身份证”是瓶颈。
你的还款能力是瓶颈;
你的信用卡额度是瓶颈。
你的亲友融资安全系统是瓶颈。
…………


如果你想贷比平时多200%的款,你一定要花300%的努力。


二)短板

昨天ryun跑到我这里来,说他对于“贷款倍增计划”很感兴趣,问我具体展开干货如何。
我一边听着zhifei在QQ里面哭“公务员如何被伤害人权”,一边抬起头看他说:“你不是今年刚刚倍增么”。

要说贷款倍增计划,这不是一个计划。是一连串系列的计划。
我们先从-A8贴第10楼说起。

abenshu 发表于 2013-10-12 23:05
(贷款-10000000)月供6位数

月供起码56000


这个说法是错误的。一般是远远超过10W以上。
为什么,因为你们一开始的模型就搭错了。

大多数的人并没有概念,观念很朴素,还以为和刚农民进城没二样。
所以贷款1000W,就是买一套1500W的房子,付500W首付。剩余的七成85折三十年按揭。

但事实的实际情况,绝不是这样的。
在你的生活中,你见过“从来没有买过房子,一生一辈子就一口气买套1500W的房子贷款1000W而且刚刚交易成交完”么。没有。
真实的世界,贷款如果你达到了1000W,那肯定是NN笔贷款,N年日积月累而成。

你知道,多军提倡2N。
如果按照2N理论,而你每一套房子都是贷款的。
那么到最后,你手里肯定是2N笔大大小小的各式贷款。这些贷款的总金额加在一起,超过A8是有可能的。
但是一笔A8,几乎是罕见,从未发生过的。

而且,很多人不明白,30年期房贷,其实是一种极其罕有,极其矜贵,超罕见非特例无普遍意义奇葩货品。
简单点说,除了“住房按揭”贷款,你见过有30年的贷款么!?


这不是贷款,是福利!是一人一生一次载入史书的福利。
很多人搞不清楚,把福利当做常态,计算就更容易出错误了。
所以当你计算“贷款1000W,月供要多少”时,你千万不能把7成85折30年当作普适原理。


一般我们能贷多少呢。一般我们只能贷10年。
除了住房“按揭”贷款,连抵押都不行。除了因房屋买卖,而衍生出来的“按揭”贷款,其他都不能贷30年。
更有一个问题是,30年的贷款要还的。还了一年就还剩29年,还了二年就还剩28年。
许多多军都是从05年开始买房子的,这样,即使你当年贷足了30年,现在也只剩下22年。


所以,你的贷款要分成二部分。
一部分是住房“按揭”贷款。按照每年2N的速度,平均剩余年限可能是26年。
另一部分是“抵押”贷款,或者其他任何类型的贷款。这一类的贷款年限上限是10年。
(注1)


以前我曾讲过一个笑话。对于真正的多军来说,35%以上的资产负债率,已经是这辈子可望而不可及了。
其实还有一个数据,对于真正的多军来说,“平均房贷年限”超过15年,是更加不可能难以实现的。

平均房贷年限怎么算;
平均房贷年限=NPER(贷款利率/12,月供,总贷款余额)


注1:极少数银行抵押贷款也能做20年。



三)草估

如果平均贷款年限15年,则10000000元的贷款,月供87000元。

前二天某人买了世纪公园小洋房3/4整层带双车位结婚用号称坚决不做婚房坚持住老公房,我就立即说,他的月供增加了90000元。

为什么呢,假设贷款七成,而且是首房首套85折30年,贷款做到了接近完美。那么700W贷款,月供应该是45000元左右。
为何我要说他的月供(增加)了90000元,几乎是翻倍呢。




因为你还有首付。
那么,为什么首付不可以是靠工资赚的,为什么不能是零成本资金呢。
因为首付不可能是赚的。

多军每年都要2N。
{中谈}2N,谈到最后你就会明白,无论如何你赚得再多,你也赶不上2N的节奏。

2N理论你真的战到中阶时,你就会绝望了。因为你发现你赚得再多,也永远填不满“资本支出”这个遥遥无底的无底洞。
以上海一对小夫妻为例,一年的收入夫妻二人合计60W,算是比较正常中上的水准。可是如果你遵循2N的话,上海再小再小的老公房,首付都要40W,试问你怎么可能撑得住。



所以我确信某人的350W首付,肯定也是贷款来的。
而这样的贷款,不可能是“按揭”贷款。只可能是十年期的一般贷款。
这样算下来,350W十年,月供也要45000.

这就是我们的一般草估算法,“翻倍”。头350和尾700,其实月供是一样的,相当于二个45000.
也就是说,你看身边的人,新买了一套1000W的房子,他就多了9W月供。新买了二套,他就多了18W月供。新买了三套,他就多了27W月供。。。。。。

“月供-A6俱乐部”,这不是很容易猜算么。




四)杂食和多核


回到“贷款倍增计划”的话题。怎样增加贷款?
请问,人类是草食动物,还是肉食动物。
答案都不对,人类是杂食动物。


学过生物的人都知道,肉食动物的胃,和草食动物有很大不同。其生理性格也很大不同,爪牙,奔跑,繁殖,吃肉的和吃草的都有本质区别。
但是,如果你继续看下去。在整张生物进化表上面,爬在进化树上端的,几乎都是杂食动物。
人科人属,猴子就不说了。猫科,犬科,基本也都是杂食。

为什么,因为只有杂食动物,既可以吃肉也可以吃菜,才能保证最大的食物摄入,才能进化和活下去。
所以我们不挑食。




回到贷款的话题上,怎样“增加贷款”。答案就是杂食。
很多人的想法很简单,贷款就是房贷。
获取贷款的唯一途径,就是房贷按揭。除此之外,思路就断路,再也想不到创新了。

其实你看HSBC的财务报表,有成本的资金只占50%,另有50%是无成本资金。
无成本资金是什么呢,支票结算,海外汇款,证券和基金业的结算。
支票他是要T+1给你钱的。这一天的利息,就被银行赚了。这就是支票业务的利润点。

对于个人贷款,道理也是一样。
你要走下去,你就得杂食。不能只吃草,要荤素兼吃。
办理信用卡,是我们在水库上透露的第一条例子。鲫鱼一条。
众所周知,多军内部,还有庞大而发达的资金拆借体系。这又是一条辅助线。
几个大型多军,都有亲友团同学长期借款。
你还可以吃上下游资金链。譬如企业公司里的电费,可以拿信用卡刷。
…………



鉴于某些原因,我们不愿意具体展开得太多。
但是我们可以负责地告诉你,就如同Intel芯片一样,当主频已经无法再提升时,你就要靠各种辅助手段来提高性能。
他们看起来不像传统的“整齐划一”,就如同西瓜抱怨管理信用卡被剥去半层皮。但是,事实就是这样。Intel也是靠Cache1,Cache2来提升速度的,现代CPU的速度并不是一个恒定值。


说到杂食,另一个扩展概念是“多核”。
很多人都在用双核四核手机,但他们或许不知道,早在Pentium时代,1995年的奔腾芯片,其实就已经是双核了。

当时的Pentium CPU,比486快了许多。但事实你拆开CPU的内部,看他的电路图的话,你会发现Pentium芯片由二个一模一样的子机组成。
因为当时的电路发展,已经达到了瓶颈,在1G主频下流水线无法完成这么快的操作。所以九五年的Pentium芯片,已经开始用了二个片,一片执行第1,3,5,7号指令,一个执行第2,4,6,8号指令。
他的想法是,假设指令1和指令2是不冲突的,譬如A+1,B+1,那么他的速度就快了一倍。
而如果二者是冲突的,譬如A+1,A*2,则指令2的运算结果自动放弃。


杂食的另一个概念,就是多核。多核的意思是说,所有的贷款不用全在你一个人名下,“清清楚楚,干干净净”。
对于西瓜太妹这样的人来说,她挖潜的余地应该是身边别的身份证,4核,8核,最终你能有8个CPU同时在运行,而他们实际控制人全在你手中。

对于ryun这样,没有“庞大的家族”,没有太多至亲血亲,可依赖的人。
那他应该找4个女朋友,房子写在女方名下。
如果出了问题,房子干脆就送给女方好了。反正他也是情圣。

杂食,最终你的资产负债包会变得极其复杂。有些是你的,有些不是你的,有些是合资的。资产有多少,连你自己也搞不清。复杂得象大企业的审计报告。
不要难过,这个世界本来就是这样的。



五)还款

借了这么多,怎么还呢。
闲话说得好,借出来容易,可月供怎么办。

其实不难的。见《第三个负号》D算法




六)办贷款

你借这么多,到了后期,银行怎么肯批给你呢。
其实不难的,关键在于“多核”算法。

譬如说,你和你LP每月工资都是20000,你们另外还有房租月30000。
那你先去办贷款,你的月收入是50000,一直到把你的身份证弄残了。

然后你LP去办贷款。你的月收入变成20000,你LP的月收入变成50000.......


这里面办法实在太多了,不展开。银行想贷给你,他总是有办法贷给你。关键还是看你抵押品的把关。




七)贷款之用途

贷款有二种,一定要说清楚。这也是西瓜疑惑的地方。
贷款有二种,一是买房子,随之而来的房贷。二是没买房子,随之而来的贷款。

这二种的区别是什么,(一)是没有现金流的!



很多人在说使自己的贷款增加,“贷到就是赚到”。其实这二种贷款模式,还是有巨大区别的。其区别就是,模式一是没有现金流入的。
如果你始终按(一)的方法去做,最终你会把自己的资金抽死。象勒脖子一样,越勒越紧,喘不过气来。
象西瓜这样的例子中,西瓜太妹也渴望“贷款倍增计划”。但她需要的贷款倍增,不是模式一,而是模式二。


顺着模式二的思路,你可以理顺自己手里的资产,有多少房子,就能获得多少60%抵押。实战中更低,约仅能借四成五。
而企业纯信用,现金流量贷款Cash Flow Loans,你就别指望了。目前的最新标准是,年销售额5亿以下企业,一律不谈CFL。所有的小微企业贷款,归根到底包装后,都是房产抵押贷款。


我们需要的永远是现金,现金,现金!现金350,你才可以接着贷款700W买世纪公园婚房。
现金是一种极度稀缺资源。如果你房价身家上涨10W,其实你只能贷得出4.5W左右。你要上涨22W,才能再贷10W。
怎样去搞更多的现金呢,我也没有办法。Cash is King.







yevon_ou@yahoo.com,2013年10月15日午)




评分

参与人数 8金钱 +29 收起 理由
zzyz7712 + 1 深圳抵押贷款实力五改三13714181006.
马克 + 1 深房2做首13360526008
一晌贪欢 + 3 小本本
villa_77 + 10 赞一个!
a10d36 + 3 赞一个!
smartmcu888 + 3 此等见识,不该只是玩房子,该搞创投!.
天来 + 3 很给力!
被忽悠的群众 + 5 好看!

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发表于 2013-10-15 11:39:54 来自手机 | 显示全部楼层
沙发
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发表于 2013-10-15 11:40:25 来自手机 | 显示全部楼层
板凳也抢了
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发表于 2013-10-15 11:40:47 | 显示全部楼层
沙发没了
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发表于 2013-10-15 11:41:10 来自手机 | 显示全部楼层
广告位招租,三联发,有意者pm
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发表于 2013-10-15 11:41:37 | 显示全部楼层
终于可以前排就坐了
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发表于 2013-10-15 11:42:31 来自手机 | 显示全部楼层
被忽悠的群众 发表于 2013-10-15 11:40
沙发没了

你们用台电脑都抢不过我用手机的,要好好反省一下
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发表于 2013-10-15 11:43:59 | 显示全部楼层
哇塞, 巧克力好给力
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发表于 2013-10-15 11:45:53 | 显示全部楼层
此人不去银监会可惜了。
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发表于 2013-10-15 11:46:36 | 显示全部楼层
前排来学习,技术贴无极限。顺便口水一下某人1000万的房子,哈哈。真的在老公房结婚啊?
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发表于 2013-10-15 11:50:04 | 显示全部楼层
第一页就座,这次终于没有等太久。。。
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发表于 2013-10-15 11:50:22 | 显示全部楼层
晕倒,进了反面典型
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发表于 2013-10-15 11:52:04 | 显示全部楼层
想继续学习负现金流的时候咋还?9W月供,租金假设3W,剩下的呢?
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发表于 2013-10-15 11:52:06 | 显示全部楼层
就座,慢慢看。
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发表于 2013-10-15 11:53:50 | 显示全部楼层
首付就是抵押出来的,然后再贷款

实践是检验真理唯一标准
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发表于 2013-10-15 11:55:38 | 显示全部楼层
如果首付和贷款都是问银行借来的,

怎么让银行信服,你还有45000+45000月供的还款能力呢?!。。。


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发表于 2013-10-15 11:56:36 | 显示全部楼层
今年目标:资产、债务重组后,撑死做到-A8的30年85折按揭贷款
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发表于 2013-10-15 11:57:11 | 显示全部楼层
赞, 读完感觉和美国大片一样精彩磅礴,激动人心

另外还要赞下那个住老公房的新娘, 一定是最美丽的新娘
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发表于 2013-10-15 11:57:36 | 显示全部楼层
注1:极少数银行抵押贷款也能做20年。-------我至今没找到这个极少数。


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发表于 2013-10-15 11:59:05 | 显示全部楼层
前排就坐。
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发表于 2013-10-15 12:02:18 | 显示全部楼层
又学习了~~
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发表于 2013-10-15 12:05:00 | 显示全部楼层
第五街 发表于 2013-10-15 11:55
如果首付和贷款都是问银行借来的,

怎么让银行信服,你还有45000+45000月供的还款能力呢?!。。。

同疑问
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发表于 2013-10-15 12:10:42 来自手机 | 显示全部楼层
任何资金都是有成本的,首付也是一样,非常同意
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发表于 2013-10-15 12:11:45 | 显示全部楼层
厉害哦
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发表于 2013-10-15 12:12:28 | 显示全部楼层
不为失败找理由,要为成功找方法。
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发表于 2013-10-15 12:13:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 onlytime 于 2013-10-15 12:20 编辑
第五街 发表于 2013-10-15 11:55
如果首付和贷款都是问银行借来的,

怎么让银行信服,你还有45000+45000月供的还款能力呢?!。。。

我也觉得如何持续是个大问题。
记得上次见面,问yv如何搞定月供,yv对我说是小意思,小意思。
智商不够用了。。。。。。
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发表于 2013-10-15 12:13:59 来自手机 | 显示全部楼层
努力学习!
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发表于 2013-10-15 12:28:25 来自手机 | 显示全部楼层
中行可以做20年来自: iPhone客户端
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发表于 2013-10-15 12:32:39 | 显示全部楼层
语文真不好 几句话就讲完的 喷了这么长

不过想起来听众水平良莠不齐 也可以理解
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发表于 2013-10-15 12:35:14 | 显示全部楼层
哦,大致猜到一部分要说的东西了。
抵押10年,每月还款量太大,如果能做成授信10年,每月只还利息,甚至每年年底还一次利息,那就非常好了。
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发表于 2013-10-15 12:35:50 | 显示全部楼层
顶,慢慢看
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发表于 2013-10-15 12:37:45 来自手机 | 显示全部楼层
去年同事借给我的首付年息5%,便宜死了。
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发表于 2013-10-15 12:45:45 | 显示全部楼层
换个马甲灌水 发表于 2013-10-15 12:37
去年同事借给我的首付年息5%,便宜死了。

贵行贴息上限是?
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发表于 2013-10-15 12:48:03 | 显示全部楼层
有货了~               
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 楼主| 发表于 2013-10-15 12:49:24 | 显示全部楼层
cerevisiae 发表于 2013-10-15 12:35
哦,大致猜到一部分要说的东西了。
抵押10年,每月还款量太大,如果能做成授信10年,每月只还利息,甚至每 ...

这个是肯定做不到的。

而且无意义。
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发表于 2013-10-15 12:50:15 | 显示全部楼层
处处是学问啊

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发表于 2013-10-15 12:56:47 | 显示全部楼层
"但是一笔A8,几乎是罕见,从未发生过的。"

半月前见到一笔,海珀旭晖,总价1800w,首付三成。。。
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发表于 2013-10-15 13:02:10 | 显示全部楼层
bluepiaoling 发表于 2013-10-15 11:52
想继续学习负现金流的时候咋还?9W月供,租金假设3W,剩下的呢?

1000W的房子出租多少钱呢?
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发表于 2013-10-15 13:02:16 | 显示全部楼层
没人看出小欧在这里回了昨天那个帖子一箭么
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发表于 2013-10-15 13:04:41 | 显示全部楼层
abenshu 发表于 2013-10-15 13:02
没人看出小欧在这里回了昨天那个帖子一箭么

他把另外一个可爱的小胖射到了,不是我
明儿等小胖兄弟回来,弟媳会和他拼命的。
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 楼主| 发表于 2013-10-15 13:04:57 | 显示全部楼层
21212 发表于 2013-10-15 12:56
"但是一笔A8,几乎是罕见,从未发生过的。"

半月前见到一笔,海珀旭晖,总价1800w,首付三成。。。 ...

ryun刚买的房子,1000W,贷款7成。


你真以为他首房首贷啊,都是包装的。这已经是职业高手干的活。
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发表于 2013-10-15 13:06:49 | 显示全部楼层
yevon_ou 发表于 2013-10-15 13:04
ryun刚买的房子,1000W,贷款7成。

听说了这套,牛的~~。
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发表于 2013-10-15 13:07:33 | 显示全部楼层
犬科是杂食类,猫科都是肉食类吧。
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发表于 2013-10-15 13:08:50 | 显示全部楼层
yevon_ou 发表于 2013-10-15 13:04
ryun刚买的房子,1000W,贷款7成。

非首房首贷,zmn接力贷,

房子,房贷不足以让人羡慕。

羡慕的是此人轻飘飘的又说了一句:上次你看到的那个儿子现在三岁了,3个月前我老婆刚去美国又生了一个儿子
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 楼主| 发表于 2013-10-15 13:11:06 | 显示全部楼层
21212 发表于 2013-10-15 13:08
非首房首贷,zmn接力贷,

房子,房贷不足以让人羡慕。

呸,我家小猪猪比他漂亮。


不过还是多生二个好。
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发表于 2013-10-15 13:11:51 | 显示全部楼层
谢谢,突然又明白了点什么
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发表于 2013-10-15 13:14:48 | 显示全部楼层
yevon_ou 发表于 2013-10-15 13:04
ryun刚买的房子,1000W,贷款7成。

首付可没贷款,是自己付款的。而且说到这笔钱有人胸闷啊,让他别还我说死不肯就怕多付7天利息(而且真的只有7天)
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发表于 2013-10-15 13:15:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 lanlanlu 于 2013-10-15 13:22 编辑

狂霸酷炫拽屌!炸!天!
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发表于 2013-10-15 13:15:07 | 显示全部楼层
在今年第三套之后,已经开始深深体会
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发表于 2013-10-15 13:15:08 | 显示全部楼层
受益良多
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